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전세끼고 매매의 종류
전세끼고 매매는 크게 두 가지 종류로 나눌 수 있습니다. 그럼 세입자가 있는 상태에서 매수하는 방법과 집주인이 살고 있는 상태에서 매수하는 방법에 대해 설명드리께요.
세입자가 있는 상태에서 매수하는 방법
이미 전세 계약이 체결된 상태에서 집주인으로부터 매수하는 방법입니다. 이 경우에는 세입자가 전입할 당시의 전세가에 맞춰서 매수하게 되므로, 현재 시세보다 투자금이 적게 듭니다. 하지만 세입자와의 계약기간이 남아있는 만큼, 집주인으로서의 책임과 의무를 다해야 하며, 세입자가 계약 만료 후에도 계속 거주하고 싶어하는 경우에는 강제 퇴거시킬 수 없습니다.
집주인이 살고 있는 상태에서 매수하는 방법
집주인이 살고 있는 상태에서 매수하고, 잔금일에 맞춰서 전세 계약을 새로 체결하는 방법입니다. 이 경우에는 잔금일까지 전세 임차인을 구해야 하므로, 시간적 여유와 부동산 시장 상황을 잘 고민하셔야 합니다. 또한 잔금일에 전세를 못 맞출 경우에는 대출을 받아야 할 수도 있으므로, 미리 대출 가능 여부를 확인해야겠죠? 그럼 어떤 장점이 있을까요?
전세끼고 매매의 장점
투자금이 부족한 경우에도 부동산 투자를 할 수 있습니다. 일반적으로 부동산 투자를 하려면 최소 3~4억원 이상의 자금이 필요하지만, 전세끼고 매매를 하면 1~2억원 정도의 자금으로도 투자가 가능합니다.
시세차익을 얻을 수 있습니다. 전세끼고 매매를 하면, 시간이 지남에 따라 부동산 가격이 상승하면서 시세차익을 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 5억원짜리 아파트를 3억원의 전세로 끼고 사서, 2년 후에 6억원에 팔면 1억원의 이익을 낼 수 있습니다. 장점뿐만 아니라 단점에는 어떤것들이 있는지 알고 가셔야겠죠?
| 장점 | 단점 |
|---|---|
| 투자금이 부족한 경우에도 부동산 투자가 가능합니다. | 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다. |
| 시세차익을 얻을 수 있습니다. | 공실이 발생할 경우, 월세수입이 줄어듭니다. |
| 전세금을 재투자하여 수익을 늘릴 수 있습니다. | 세금 부담이 발생합니다. |
전세끼고 매매의 단점
위험성이 높습니다. 전세끼고 매매를 하면, 잔금일까지 전세를 못 맞출 경우에는 대출을 받아야 하므로, 대출 이자와 중도상환수수료 등의 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 부동산 시장이 하락하면 시세차익을 얻기 어렵고, 오히려 손실을 입을 수도 있습니다.
관리가 번거롭습니다. 전세끼고 매매를 하면, 세입자와의 관계를 잘 유지해야 하며, 세입자의 요구사항이나 불만사항에 대응해야 합니다. 또한 세입자가 계약 만료 후에도 계속 거주하고 싶어하는 경우에는 강제 퇴거시킬 수 없으므로, 재계약이나 소송 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 그럼 전세끼고 매매할 때 주의사항도 Check해야겠죠?
전세끼고 매매할 때 주의할 점
| 내용 | 설명 |
|---|---|
| 잔금일을 최대한 길게 잡아야 합니다. | 전세끼고 매매를 할 때는 잔금일까지 전세 임차인을 구해야 하므로, 잔금일을 최대한 길게 잡을 수 있도록 부동산 중개인과 협의해야 합니다. 보통 아파트 계약할 때 잔금일은 2~3개월 정도인데, 전세끼고 매매를 할 때는 6개월 이상으로 잡는 것이 좋습니다. 또한 잔금일 협의는 가계약금을 송금하기 전에 해야 하며, 잔금일 전에 전세가 맞춰지는 경우에는 잔금일을 조정할 수 있도록 특약사항에 기재해야 합니다. |
| 전세 매물을 다른 부동산에도 내놓아야 합니다. | 전세끼고 매매를 할 때는 전세 매물을 보유하고 있는 부동산 중개인에게만 의존하면 안 됩니다. 전세 시장이 좋지 않거나 경쟁이 치열한 경우에는 다른 부동산에도 전세 매물을 의뢰해야 합니다. 그러기 위해서는 부동산 중개인에게 미리 양해를 구하고, 특약사항에 ‘전세 매물을 다른 부동산에도 내놓을 수 있다’는 내용을 기재해야 합니다. |
| 대출 가능 여부를 미리 확인해야 합니다. | 만약 잔금일까지 전세를 못 맞출 경우에는 대출을 받아야 할 수도 있으므로, 미리 대출 가능 여부를 확인해야 합니다. 대출을 알아보는 가장 쉬운 방법은 대출 상담사를 이용하는 방법입니다. 부동산마다 거래하는 대출 상담사가 있으니 부동산 중개인에게 물어보면 소개받을 수 있습니다. 은행에 직접 방문할 필요 없이 유선상담 가능하고, 상담자가 대출 의뢰인을 직접 방문하기도 합니다. 이때, 대출은 1금융권과 2금융권 모두 알아보세요. 보통 2금융권의 경우, 1금융권에 비해 중도상환수수료가 없거나 낮은 경우도 있기 때문에 일시적으로 대출을 받을 때는 2금융권이라도 중도상환수수료가 없거나 낮은 상품을 고르는 것이 좋은 선택이 됩니다. |
전세끼고 매매의 성공 사례
전세끼고 매매를 통해 부동산 투자에 성공한 사람들도 있습니다. 그 중에서 몇 가지 사례를 소개해드리겠습니다.
A씨는 2019년에 서울 강남구에 있는 10억원짜리 아파트를 7억원의 전세로 끼고 샀습니다. 당시에는 전세가가 높아서 투자금이 부족했지만, 잔금일을 1년으로 잡아서 시간적 여유를 확보했습니다. 그리고 다른 부동산에도 전세 매물을 의뢰하고, 대출 상담사와 상담하여 대출 가능 여부를 확인했습니다. 그 결과, 6개월 만에 전세 임차인을 구할 수 있었고, 2년 후에는 아파트 가격이 12억원으로 상승하여 2억원의 이익을 낼 수 있었습니다.
| 구분 | A씨 | B씨 |
|---|---|---|
| 투자금 | 3억원 | 2억원 |
| 전세금 | 7억원 | 3억원 |
| 매매 금액 | 10억원 | 5억원 |
| 잔금일 | 1년 | 3개월 |
| 전세 시장 | 전세가 높음 | 전세가 낮음 |
| 전세 임차인 구하기 | 6개월 | 잔금일 전에 구함 |
| 시세차익 | 2억원 | 1억원 |
| 성공 요인 | 잔금일 연장, 대출 가능 여부 확인, 적극적인 전세 임차인 모집 | 잔금일 단축, 집주인과의 협력, 적극적인 전세 임차인 모집 |
B씨는 2020년에 경기도 성남시에 있는 5억원짜리 아파트를 3억원의 전세로 끼고 샀습니다. 당시에는 입주물량이 많아서 전세가가 낮았지만, 미분양이 줄어들고 있는 지역이었기 때문에 가격 상승이 예상되었습니다. 그래서 잔금일을 3개월으로 잡고, 집주인과 협력하여 전세 손님을 적극적으로 모집했습니다. 그 결과, 잔금일 전에 전세가 맞춰졌고, 1년 후에는 아파트 가격이 6억원으로 상승하여 1억원의 이익을 낼 수 있었습니다.
이렇게 보면 전세끼고 매매는 부동산 투자의 좋은 방법처럼 보일 수 있지만, 반드시 주의사항을 지켜야 합니다. 그렇지 않으면 호구가 될 수도 있습니다. 그럼 호구가 되지 않기 위한 팁에대해 좀더 알아볼까요?
호구가 되지 않기 위한 TIP
| 내용 | 설명 |
|---|---|
| 가격을 깎을 수 있는 힌트를 잘 찾아야 합니다. | 집주인이 왜 팔아야 하는지, 언제까지 팔아야 하는지, 어떤 이유로 팔아야 하는지 등의 내용을 듣다 보면, 가격 협상에 유리한 포인트를 발견할 수 있습니다. 예를 들어, 집주인이 양도세 비과세 기간 안에 팔아야 한다면, 그 기간 전에 산다고 하면 가격을 깎을 수 있습니다. 또는 집주인이 다른 아파트로 입주해야 한다면, 잔금이 필요하다는 점을 이용해야 합니다. |
| 주변의 아파트 전세가도 확인해야 합니다. | 내가 사려는 아파트의 전세가만 보면 안 되고, 같은 구조나 크기의 아파트들의 전세가도 비교해야 합니다. 만약 내가 사려는 아파트가 구축 아파트인데, 옆에 있는 신축 아파트와 전세가 차이가 별로 없다면, 전세 손님들은 신축 아파트로 갈 가능성이 높습니다. 그러면 내가 사려는 아파트에 전세를 구하기 어렵거나 가격을 낮춰야 할 수 있습니다. 그래서 그걸 반대로 이용하면 됩니다. |
| 입주물량과 미분양을 체크해야 합니다. | 입주물량이란 새로 지어진 아파트들이 입주할 때 생기는 공급량을 말합니다. 만약 내가 사려는 지역에 입주물량이 많다면, 그만큼 전세가가 낮아질 가능성이 있습니다. 왜냐하면 새로 입주하는 사람들 중에 투자자들이 있을 텐데, 그들은 급하게 전세를 구하거나 가격을 낮춰야 하기 때문입니다. |
| 미분양이란 분양되지 않은 아파트들을 말합니다. | 만약 내가 사려는 지역에 미분양이 많다면, 그만큼 아파트 가격이 오르기 어렵습니다. 왜냐하면 미분양이 많으면 공급과잉으로 인해 가격이 하락하거나 정체되기 때문입니다. |
미분양이란 분양되지 않은 아파트들을 말합니다. 만약 내가 사려는 지역에 미분양이 많다면, 그만큼 아파트 가격이 오르기 어렵습니다. 왜냐하면 미분양이 많으면 공급과잉으로 인해 가격이 하락하거나 정체되기 때문입니다. 이런 지표들은 부동산 지인에서 확인할 수 있습니다. 꼭 확인하시고 대처하시길 바랍니다.
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전세끼고 매매는 부동산 투자의 한 방법으로, 잘 활용하면 좋은 수익을 낼 수 있습니다. 하지만 잘못하면 큰 손실을 입을 수도 있으므로, 반드시 주의사항을 지켜 매매를 하시길 권해드립니다. 이번 포스팅에서는 전세끼고 매매의 종류와 장단점, 주의할 점, 성공 사례, 호구가 되지 않기 위한 팁 등을 알려드렸습니다. 감사합니다.
