부동산 경매에서 근저당권이란 무엇일까요? 부동산 경매는 채무자가 돈을 갚지 못하면, 채권자가 그의 집이나 땅을 팔아서 돈을 받는 방법입니다. 그런데 채무자가 돈을 빌릴 때, 자신의 집이나 땅을 담보로 주기도 합니다.
Contents
담보란?
담보란 돈을 갚지 못하면 그 물건을 가져갈 수 있게 해주는 약속입니다. 예를 들어, 은행에서 대출을 받을 때 집을 담보로 잡는다면, 대출금을 갚지 못하면 은행이 집을 가져갈 수 있습니다. 이렇게 부동산에 대해 돈을 갚지 못하면 가져갈 수 있는 권리를 근저당권이라고 합니다.
근저당권은 저당권이라는 단어와 비슷
저당권도 부동산에 대해 돈을 갚지 못하면 가져갈 수 있는 권리입니다. 그런데 근저당권과 저당권은 어떻게 다를까요? 근저당권은 계속해서 돈을 빌리고 갚는 경우에 사용합니다.
예를 들어, A가 B에게 100만원을 빌리고 집을 담보로 주었다가, 나중에 200만원을 더 빌리고 싶다면, 다시 집을 담보로 주기 번거롭습니다. 그래서 A와 B는 처음에 300만원까지 빌릴 수 있다고 약속하고, A의 집에 300만원의 근저당권을 설정합니다.
이렇게 하면 A는 나중에 200만원을 더 빌릴 때, 다시 담보를 주지 않아도 됩니다. 그러나 A가 300만원 이상을 빌리려면, 다른 담보를 줘야 합니다.
저당권은 한 번에 정해진 금액만큼만 빌리고 갚는 경우에 사용
예를 들어, A가 B에게 100만원을 빌리고 집을 담보로 주었다면, A의 집에 100만원의 저당권이 설정됩니다. 이 경우 A가 나중에 200만원을 더 빌리려면, 다시 B의 동의를 받고, 집에 200만원의 저당권을 추가로 설정해야 합니다.
근저당권과 저당권은 부동산 경매에서도 중요한 역할을 합니다. 부동산 경매에서는 근저당권이나 저당권이 설정된 순서대로 우선순위가 정해집니다.
예를 들어, A의 집에 B의 근저당권과 C의 저당권이 설정되어 있고, A가 돈을 갚지 못해서 경매가 되었다면, B가 C보다 먼저 돈을 받습니다. 만약 경매 낙찰가가 B와 C의 채권액보다 작다면, C는 돈을 받지 못할 수도 있습니다.
부동산 경매에서 근저당권은 말소기준권리
말소기준권리란 부동산에 존재하는 권리들이 경매 낙찰자에게 인수될 것인지, 소멸될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리입니다.
예를 들어, A의 집에 B의 근저당권과 C의 저당권이 설정되어 있고, B의 근저당권이 말소기준권리라면, 경매 낙찰자는 B의 근저당권을 인수하고, C의 저당권은 소멸합니다. 즉, 경매 낙찰자는 B에게 돈을 갚아야 하고, C에게는 돈을 갚지 않아도 됩니다.
부동산 경매에서 근저당권은 채무자와 채권자, 그리고 낙찰자에게 모두 영향을 미칩니다. 채무자는 근저당권을 설정할 때 잘 생각해야 합니다.
근저당권을 설정하면 돈을 빌리기 편리하지만, 경매가 되면 자신의 집을 잃을 위험이 커집니다.
관련자료 링크
채권자는 근저당권을 설정하면 돈을 받기 확실하지만, 경매가 되면 다른 채권자보다 우선순위가 높아집니다. 낙찰자는 근저당권이 설정된 부동산을 사면 돈을 싸게 살 수 있지만, 근저당권자에게 돈을 갚아야 합니다.
