강제경매와 임의경매는 부동산을 경매에 부치는 방법에 따라 구분되는데요. 강제경매는 판결에 의한 경매이고, 임의경매는 근저당에 의한 경매입니다. 각각의 경우에 따라 유리하거나 불리한 점이 있습니다.
강제경매의 장단점
강제경매의 장점
강제경매는 소송 절차가 있어서 채무의 존재와 범위를 확실히 할 수 있습니다. 채권자는 판결문이나 가압류명령서와 같은 집행권원을 통해 채무를 입증하고, 채무자는 이의신청이나 채무부존재 소송을 통해 채무를 부인하거나 감액할 수 있습니다.
강제경매는 매수인이 소유권을 취득하면 나중에 취소되지 않습니다. 강제경매는 집행권원에 의해 실행되기 때문에, 나중에 경매 원인인 채권이 없어지더라도, 매수인의 소유권은 인정됩니다.
강제경매의 단점
강제경매는 소송 절차가 있어서 오래 걸립니다. 보통 1~2년 정도 소요됩니다. 그동안 채권자는 돈을 회수할 수 없고, 채무자는 부동산을 처분할 수 없습니다.
강제경매는 근저당권자보다 후순위로, 경매 낙찰가보다 근저당권 설정액이 많은 경우 돈을 회수하지 못할 수 있습니다.
예를 들어, 5억원 짜리 부동산에 4억원의 근저당권이 설정되어 있고, 1억원의 채무로 강제경매가 진행된다면, 만약 낙찰가가 4억원 이하라면 근저당권자에게만 배당되고, 채권자는 돈을 받지 못합니다.
임의경매의 장단점
임의경매의 장점
임의경매는 소송 절차가 없어서 빠릅니다. 약 6개월 정도 소요됩니다. 채권자는 빨리 돈을 회수할 수 있고, 채무자는 빨리 부동산을 정리할 수 있습니다.
임의경매는 근저당권이 설정되고, 그에 따라 우선순위 배당을 보장받기 때문에 돈을 회수할 가능성이 높습니다.
예를 들어, 5억원 짜리 부동산에 4억원의 근저당권이 설정되어 있고, 그 근저당권자가 임의경매를 신청한다면, 낙찰가가 얼마든지 상관없이 근저당권자는 자신의 채권액만큼 우선적으로 배당받습니다.
임의경매의 단점
임의경매는 채무의 존재와 범위를 확실히 할 수 없습니다. 채권자는 담보권을 증명할 수 있는 서류만 있으면 되고, 채무자는 담보권이 존재하지 않음을 소명하면 이의신청이나 취소소송을 할 수 있습니다.
임의경매는 매수인이 소유권을 취득해도 나중에 취소될 수 있습니다. 임의경매는 담보권에 의해 실행되기 때문에, 나중에 경매 원인인 담보권이 무효라는게 밝혀지면 소유권을 잃게될 수 있습니다.
결론적으로, 강제경매와 임의경매 중 어떤 것이 더 유리한지는 상황에 따라 다르다고 할 수 있습니다.
강제경매는 안전하고 정확하지만, 오래 걸리고 불확실한 경우가 있으며, 임의경매는 빠르고 확실하지만, 위험하고 부정확한 경우가 있습니다. 따라서, 각각의 장단점을 잘 파악하고, 자신의 입장과 목적에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.
