오늘은 전세 보증금 반환에 관한 문의를 받았습니다. 임차인이 전세계약 기간 중에 임대차계약을 해지하고 임대차목적물을 반환하면, 임대인은 임차인에게 전세보증금을 어떻게 반환해야 할까요? 이번 포스팅에서는 이러한 문제에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
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전세계약이란?
전세계약은 임차인이 임대인에게 일정한 금액의 전세보증금을 지급하고, 임대인은 임차인에게 임대차목적물을 사용할 수 있는 권리를 부여하는 계약입니다.
전세계약은 일반적으로 임대기간이 정해져 있으며, 임대기간이 만료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하고, 임대인은 전세보증금을 임차인에게 반환합니다.
그러나, 임차인이 임대기간 중에 임대차계약을 해지하고 임대차목적물을 반환하면, 임대인은 임차인에게 전세보증금을 어떻게 반환해야 할까요? 이러한 경우에는 민법과 주택임대차보호법에 따라 임대인의 책임과 의무가 정해져 있습니다.
전세 보증금 반환 소송의 소요 기간은 약 6개월에서 1년 정도입니다.
전세 보증금 반환의 법적 근거
전세 보증금 반환에 관한 법적 근거는 “민법 제624조”와 “주택임대차보호법 제14조”에 있습니다. 이에 따르면, 임차인이 임대차기간 중에 임대차계약을 해지하고 임대차목적물을 반환하면, 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환해야 합니다. 단, 임대인은 임차인의 임대차계약 해지로 인하여 발생한 손해액을 전세보증금에서 공제할 수 있습니다.
민법 제624조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
> 임차인이 임대차기간 중에 임대차계약을 해지하고 임대차목적물을 반환한 때에는 임대인은 임차인에게 전세금을 반환하여야 한다. 그러나 임대인은 임차인의 임대차계약 해지로 인하여 발생한 손해액을 전세금에서 공제할 수 있다.
주택임대차보호법 제14조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
> 임차인이 임대차기간 중에 임대차계약을 해지하고 임대차목적물을 반환한 때에는 임대인은 임차인에게 전세보증금을 즉시 반환하여야 한다. 그러나 임대인은 임차인의 임대차계약 해지로 인하여 발생한 손해액을 전세보증금에서 공제할 수 있다.
전세 보증금 반환 문의
서울 노원구 아파트이며 저는 집주인입니다.세입자가 2년 전세거주를 우선 하였습니다. 그 후 2년 더 살고 싶다고 해서
2년 연장하여 총 4년이 되었습니다.
재건축관련하여 주변이 어수선하고 하여 전세를 나간다고 하더니
겨우겨우 다른 전세를 구했는데 높은 금리로 인해 그냥 살겠다고 합니다.
그래서 재건축때문에 1년 연장 했는데 다시 또 약 1년정도 연장했습니다.
재건축이 지연되어서 입니다.
최종 올해 7월경 계약하여 내년 6월경까지 계약했는데
지금에와서 12월경에 되도록 빨리 나간다고 합니다.
재건축 때문에 전세는 안 들어오는 상황입니다.
이런경우 집주인이 전세금을 반드시 해주어야 하는지요?
아니면 세입자가 다음 전세 구하고 나가든가 집중인과 협의후 나가야 되는지요?
전세 보증금 반환의 조건과 방법
전세 보증금 반환에 관한 법적 근거에 따르면, 임차인이 임대차계약을 해지하고 임대차목적물을 반환하면, 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반드시 반환해야 합니다. 그러나, 임대인은 임차인의 임대차계약 해지로 인하여 발생한 손해액을 전세보증금에서 공제할 수 있습니다.
이러한 손해액을 전세보증금에서 공제하기 위해서는 임대인은 임차인에게 손해액의 산정근거와 금액을 상세하게 설명하고, 임차인의 동의를 받아야 합니다. 임차인이 동의하지 않으면, 임대인은 손해액을 증명할 수 있는 증거자료를 제시하고, 임차인과 협의하거나 법적인 조치를 취해야 합니다.
예를 들어, 임차인이 임대차계약을 해지한 후 임대인이 새로운 임차인을 구할 때까지 걸리는 시간 동안의 임대료, 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해 들어간 광고비, 중개수수료 등이 손해액에 해당할 수 있습니다. 이러한 손해액을 전세보증금에서 공제하려면, 임대인은 임차인에게 아래와 같은 내용을 꼭 알려주어야 합니다.
- 임차인이 임대차계약을 해지한 날짜와 임대차목적물을 반환한 날짜
- 임대인이 새로운 임차인을 구한 날짜와 임대료
- 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해 들어간 광고비와 중개수수료의 내역과 영수증
- 임대인이 손해액을 어떻게 산정했는지에 대한 계산식과 금액
이러한 내용을 임차인에게 설명하고, 임차인의 동의를 받으면, 임대인은 손해액을 전세보증금에서 공제하고, 잔액을 임차인에게 반환할 수 있습니다. 그러나, 임차인이 동의하지 않거나 손해액이 과도하다고 주장하면, 임대인은 손해액을 증명할 수 있는 증거자료를 임차인에게 제시해야 합니다.
예를 들어, 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해 광고를 한 사실을 증명하기 위해, 임대인은 광고를 한 매체의 이름과 날짜, 광고비용, 광고내용 등을 임차인에게 보여줘야 합니다. 또한, 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해 중개업소를 이용한 사실을 증명하기 위해, 임대인은 중개업소의 이름과 연락처, 중개수수료, 중개계약서 등을 임차인에게 보여줘야 합니다.
이러한 증거자료를 제시하고, 임차인과 협의하여 손해액을 합의할 수 있으면, 임대인은 합의된 손해액을 전세보증금에서 공제하고, 잔액을 임차인에게 반환할 수 있습니다. 그러나, 임차인과 협의가 안되거나 손해액을 인정하지 않으면, 임대인은 법적인 조치를 취해야 합니다.
예를 들어, 임대인은 전세보증금 반환 청구 소송을 제기하거나, 전세보증금을 담보로 한 채권을 행사할 수 있습니다.
전세 보증금 반환의 주의사항
전세 보증금 반환에 관한 법적 근거와 조건과 방법에 따르면, 임차인이 임대차계약을 해지하고 임대차목적물을 반환하면, 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반드시 반환해야 하고, 임대인은 임차인의 임대차계약 해지로 인하여 발생한 손해액을 전세보증금에서 공제할 수 있다고 할 수 있습니다. 그러나, 이러한 과정에서 주의해야 할 사항이 있습니다. 꼭 읽어보시길 바랍니다.
- 임차인이 임대차계약을 해지하고 임대차목적물을 반환할 때에는 임대인과 사전에 협의하고, 임대차계약 해지의사를 서면으로 통지해야 합니다. 임대차계약 해지의사를 통지하지 않고 임대차목적물을 반환하면, 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환하지 않을 수 있습니다.
- 임대인이 전세보증금을 반환할 때에는 적격증빙서류를 임차인에게 발급해야 합니다. 적격증빙서류란 전세보증금을 반환한 사실을 증명할 수 있는 서류를 말합니다. 예를 들어, 전세보증금 반환증, 전세보증금 반환영수증, 전세보증금 반환계좌이체내역 등이 적격증빙서류에 해당합니다. 적격증빙서류를 발급하지 않으면, 임차인은 전세보증금을 반환받지 못했다고 주장할 수 있습니다.
- 임대인이 전세보증금에서 손해액을 공제할 때에는 손해액이 실제로 발생했는지, 손해액이 합리적인 범위인지, 손해액이 임차인의 임대차계약 해지로 인한 것인지를 검토해야 합니다. 손해액이 실제로 발생하지 않았거나, 손해액이 과도하거나, 손해액이 임차인의 임대차계약 해지와 관련이 없다면, 임차인은 손해액을 인정하지 않을 수 있습니다.
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이상으로 전세 보증금 반환에 관한 문의에 답변해 드렸습니다. 전세 보증금 반환은 임차인과 임대인의 권리와 의무에 관한 중요한 문제입니다. 따라서, 임차인과 임대인은 전세 보증금 반환에 관한 법적 근거와 조건과 방법을 잘 숙지하고, 서로 협의하고 합의하여 문제를 해결해야 합니다.
이 포스팅이 전세계약과 관련된 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 다음 포스팅에서는 전세 보증금 반환에 관한 실제 사례와 판례에 대해 알려드리겠습니다. 감사합니다.
